地产+教育，天作之合？

发布时间：2021-02-26 15:20 | 来源：图解教育

房不在满五唯一、南北通透、交通便利、环境优美、带电梯、采光好、不临街、精装修……有学区则灵。买房就是买教育，这几乎是最为中国人熟知的“公式”。

地产+教育这个“天作之合”，自上世纪九十年代初“联姻”以来，捆绑得越来越紧，早已并非地产商单纯的提供场地这么简单。据统计，目前TOP20的地产商，或多或少都已进军教育行业，部分头部企业更是已经向运营赛道转换。

地产是如何瞄准教育这块蛋糕的？又将如何重构中国教育格局？

从为了卖房到深度捆绑

碧桂园是第一个吃教育螃蟹的地产商。1993年，为刺激广东顺德郊区碧桂园楼盘销售，碧桂园集团创始人杨国强想到建学校。1994年，碧桂园与北京景山中学合作的学校开园，吸引了大量买房家庭，拯救了当时“濒危”的碧桂园楼盘。随后，海亮地产、恒隆地产、万科等众多地产商一窝蜂跟进。

对地产商而言，非义务教育是较为容易的切入点。碧桂园即是从私立国际学校入手，主打K12教育。同为地产业龙头，万科在起跑线上晚了两三年，使用的也是后来被无数地产商群起效仿的“大招”——傍名校、引名校。1996年，万科与复旦大学附中合办了一所九年制民办学校——复旦万科实验学校，这是万科第一次尝试办学。

但受限于各种原因，地产商们最初的办学模式，基本上是将项目的教育配套设施交给教育部门，由教育部门自行或引入名校管理运营。开发商只是代建者的角色，出地、出资金。业主则享有收费优惠、优先入学或降低录取分数线等利益。

但地产+教育的深度捆绑是一个必然趋势。尤其是民办教育得到鼓励后，逐渐地，地产商越来越多地介入学校的运营管理，办学模式也逐渐转化为自主与合作办学并行。

2017年9月，《中华人民共和国民办教育促进法》正式实施，在非义务教育的幼儿园和高中，允许社会资本进入并营利；在义务教育阶段，也鼓励捐建、公立合作等多种办学模式。这更推动了地产资本加速进入教育产业，也丰富了办学模式。如，分别于2017年和2018年进入教育赛道的华润置地、绿地控股，采用了并购、投资方式入股。

或拆分上市或打造营地

但实际上，在此前后，部分头部地产商们已更新升级了地产+教育战略。这一次，又是碧桂园和万科走在了最前面。他们的策略虽然迥然不同，却都不走寻常路。

在盖学校20年后，2014年，碧桂园分拆了教育集团，于2017年1月更名为博实乐教育并于当年5月赴美上市。2018年第四季度，博实乐教育首次实现盈利，归母净利润为1175万人民币。2020年12月，博实乐教育市值超过7亿美元。

官网显示，博实乐旗下业务板块涵盖集国内K12教育、海外K12教育、辅助教育（游学研学、营地教育、英语培训、艺考培训、国际竞赛与课程培训、留学服务和留学生求职辅导）和教育科技（3i全球学院）四大板块。而据报道，博实乐未来发展重点将在国际线。由于此类学校学费较高，在选址、建设、师资及设备等方面都将从教育而非地产运营角度考量，因此将脱离房地产项目单独运作、独立营利。

近三十年前，碧桂园实现了地产与教育的完美结合；近三十年后，碧桂园又逐步让教育从地产业务中剥离出来。而碧桂园在地产界长期以来的老对手万科，则似乎更想让地产与教育绑得更紧一点，再紧一点。

在碧桂园拆分教育集团同年，万科明确提出转型“城市配套服务商”。2017年，万科推出教育品牌“德英乐”，逐渐进入独立品牌输出阶段，同时将定位更新为“城乡建设与生活服务商”。万科选择的是营地思路，通过社区营地、城市营地、户外营地来解决教育痛点，例如孩子的择校问题、放学后无人看管、寒暑假的孩子安置问题等等。

绿地、新鸥鹏的经营思路则是打造教育城、产业园、小镇等。2018年7月，绿地与西安教育城签署战略合作协议，总投资200亿，包括在大西安（咸阳）文体功能区的绿地·高铁新城项目中引入西安教育城。新鸥鹏在国内外已经有多个教育城落地，同时还在重庆巴南率先打造中国云教育产业园，并规划要在全国做10个教育小镇。此外，阳光城于2016年开辟新的教育业务板块，收购师汇优创教育，成立阳光幼教；保利、万达、金地、世茂、正荣等也纷纷尝试孵化相关教育板块的项目。

地产+教育，已由最初的合作办学模式，向逐步打造教育商业综合体方向发展。

养猪、造车……教育不是地产唯一的一次“跨界”，但教育是一个最注重品质、最需要耐心的产业。地产商如果只是因为投资教育天然有着场地、物业管理等优势便利，能为住宅社区提高附加值，能带来不错的现金流，而急功近利、不用心经营，那终究只会成为教育产业不受欢迎的过客。