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地产+教育,天作之合?

发布时间:2021-02-26 15:20 | 来源:图解教育

 

房不在满五唯一、南北通透、交通便利、环境优美、带电梯、采光好、不临街、精装修……有学区则灵。买房就是买教育,这几乎是最为中国人熟知的“公式”。

地产+教育这个“天作之合”,自上世纪九十年代初“联姻”以来,捆绑得越来越紧,早已并非地产商单纯的提供场地这么简单。据统计,目前TOP20的地产商,或多或少都已进军教育行业,部分头部企业更是已经向运营赛道转换。

地产是如何瞄准教育这块蛋糕的?又将如何重构中国教育格局?

从为了卖房到深度捆绑

碧桂园是第一个吃教育螃蟹的地产商。1993年,为刺激广东顺德郊区碧桂园楼盘销售,碧桂园集团创始人杨国强想到建学校。1994年,碧桂园与北京景山中学合作的学校开园,吸引了大量买房家庭,拯救了当时“濒危”的碧桂园楼盘。随后,海亮地产、恒隆地产、万科等众多地产商一窝蜂跟进。

对地产商而言,非义务教育是较为容易的切入点。碧桂园即是从私立国际学校入手,主打K12教育。同为地产业龙头,万科在起跑线上晚了两三年,使用的也是后来被无数地产商群起效仿的“大招”——傍名校、引名校。1996年,万科与复旦大学附中合办了一所九年制民办学校——复旦万科实验学校,这是万科第一次尝试办学。

但受限于各种原因,地产商们最初的办学模式,基本上是将项目的教育配套设施交给教育部门,由教育部门自行或引入名校管理运营。开发商只是代建者的角色,出地、出资金。业主则享有收费优惠、优先入学或降低录取分数线等利益。

但地产+教育的深度捆绑是一个必然趋势。尤其是民办教育得到鼓励后,逐渐地,地产商越来越多地介入学校的运营管理,办学模式也逐渐转化为自主与合作办学并行。

 

2017年9月,《中华人民共和国民办教育促进法》正式实施,在非义务教育的幼儿园和高中,允许社会资本进入并营利;在义务教育阶段,也鼓励捐建、公立合作等多种办学模式。这更推动了地产资本加速进入教育产业,也丰富了办学模式。如,分别于2017年和2018年进入教育赛道的华润置地、绿地控股,采用了并购、投资方式入股。

或拆分上市或打造营地

但实际上,在此前后,部分头部地产商们已更新升级了地产+教育战略。这一次,又是碧桂园和万科走在了最前面。他们的策略虽然迥然不同,却都不走寻常路。

在盖学校20年后,2014年,碧桂园分拆了教育集团,于2017年1月更名为博实乐教育并于当年5月赴美上市。2018年第四季度,博实乐教育首次实现盈利,归母净利润为1175万人民币。2020年12月,博实乐教育市值超过7亿美元。

 

官网显示,博实乐旗下业务板块涵盖集国内K12教育、海外K12教育、辅助教育(游学研学、营地教育、英语培训、艺考培训、国际竞赛与课程培训、留学服务和留学生求职辅导)和教育科技(3i全球学院)四大板块。而据报道,博实乐未来发展重点将在国际线。由于此类学校学费较高,在选址、建设、师资及设备等方面都将从教育而非地产运营角度考量,因此将脱离房地产项目单独运作、独立营利。

近三十年前,碧桂园实现了地产与教育的完美结合;近三十年后,碧桂园又逐步让教育从地产业务中剥离出来。而碧桂园在地产界长期以来的老对手万科,则似乎更想让地产与教育绑得更紧一点,再紧一点。

 

在碧桂园拆分教育集团同年,万科明确提出转型“城市配套服务商”。2017年,万科推出教育品牌“德英乐”,逐渐进入独立品牌输出阶段,同时将定位更新为“城乡建设与生活服务商”。万科选择的是营地思路,通过社区营地、城市营地、户外营地来解决教育痛点,例如孩子的择校问题、放学后无人看管、寒暑假的孩子安置问题等等。

绿地、新鸥鹏的经营思路则是打造教育城、产业园、小镇等。2018年7月,绿地与西安教育城签署战略合作协议,总投资200亿,包括在大西安(咸阳)文体功能区的绿地·高铁新城项目中引入西安教育城。新鸥鹏在国内外已经有多个教育城落地,同时还在重庆巴南率先打造中国云教育产业园,并规划要在全国做10个教育小镇。此外,阳光城于2016年开辟新的教育业务板块,收购师汇优创教育,成立阳光幼教;保利、万达、金地、世茂、正荣等也纷纷尝试孵化相关教育板块的项目。

地产+教育,已由最初的合作办学模式,向逐步打造教育商业综合体方向发展。

养猪、造车……教育不是地产唯一的一次“跨界”,但教育是一个最注重品质、最需要耐心的产业。地产商如果只是因为投资教育天然有着场地、物业管理等优势便利,能为住宅社区提高附加值,能带来不错的现金流,而急功近利、不用心经营,那终究只会成为教育产业不受欢迎的过客。

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